Den fritt springande hunden i hyresrätten
Husdjur i hyrda lägenheter orsakar ofta kontroverser. De boende störs ofta av hundar som strövar fritt på gemensam mark. Inte bara orsakar deras "avföringar" irritation, utan rädsla kan också spela en roll. Kanske på grund av en personlig negativ erfarenhet med hundar, eller på grund av behovet av att skydda barn. Förbundsdomstolen har nu fattat ett banbrytande beslut:
Om fakta:
Två hyresgäster delade två hundar. De lät dem upprepade gånger springa runt i hyresfastighetens gemensamma utrymmen utan att ha dem kopplade. Detta var just vad husreglerna förbjöd. Hyresgästerna hade fått flera varningar angående detta, och efter upprepade överträdelser utfärdade hyresvärden en extraordinär och omedelbar uppsägning av dem. Hyresgästerna ansökte nu om interimistisk åtgärd genom ett förfarande för avvisning av upptagande vid Förbundsdomstolen. Förbundsdomstolen avslog denna ansökan eftersom överklagandet av avvisningen inte hade någon utsikt att lyckas.
Anledning:
Förbundsdomstolen (BGH) har klargjort att det utgör ett allvarligt brott mot hyresavtalet att låta hundar springa fritt i de gemensamma utrymmena, i strid med husreglerna och trots flera varningar. Enligt BGH är de ursprungliga domstolarnas bedömning att detta utgör ett skyldighetsbrott, vilket också motiverar extraordinär och omedelbar uppsägning, juridiskt korrekt.
De klagande hyresgästerna invände mot uppsägningen och hävdade att uppsägning endast skulle övervägas om andra boende verkligen stördes av misskötseln och om konkreta funktionsnedsättningar, såsom kontaminering, kunde bevisas. De uppsagda hyresgästerna härledde detta från det så kallade "Rökaröverskotts"-beslutet, vilket gällde en störning av friden orsakad av tobaksrök som läckte ut från lägenheten till de gemensamma utrymmena, och som gjorde hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet beroende av att hyresvärden kunde bevisa faktiska funktionsnedsättningar, inklusive, i förekommande fall, att andra boende faktiskt kände sig störda. I det aktuella fallet var situationen dock annorlunda, eftersom det inte handlade om en störning av friden orsakad av misskötsel i lägenheten med yttre effekter (även om det senare naturligtvis alltid måste bevisas), utan snarare ett brott mot husreglerna, vilket objektivt sett förelåg och därför oproblematiskt bevisbart. I detta avseende är graden av funktionsnedsättning för de andra boende uppenbarligen inte viktig, utan snarare ett objektivt brott mot husreglerna.
Förbundsdomstolen (BGH) har inte uttalat sig om huruvida ett sådant koppelkrav i husreglerna är effektivt. För det första var det i det avgjorda fallet egentligen inte relevant huruvida husreglerna faktiskt införlivades i det specifika hyresavtalet. Förbudet mot att låta hundar springa lösa är i själva verket enbart en föreskrift som kan föreskrivas i husregler som inte ingår i hyresavtalet (ett uttryck för hyresvärdens rätt att utöva hushållsmakten). Som en sådan föreskrift är koppelkravet tillåtet enligt rådande uppfattning.
Praktiskt tips:
När hyresvärdar utfärdar sådana föreskrifter bör de se till att de kommuniceras tillräckligt till hyresgästerna (meddelanden, cirkulär etc.).
Respektive husregler bör revideras och ses över för att avgöra om de innehåller jämförbara bestämmelser för att skydda andra boende från husdjursstörningar. Dessutom, om sådana bestämmelser finns, bör hyresvärdar utfärda varningar vid överträdelser, särskilt i de andra boendes intresse, som annars skulle kunna hävda att brott mot husreglerna inte åtgärdades.
Vi hjälper dig gärna, ring oss eller skicka ett e-postmeddelande med hjälp av kontaktformuläret nedan
Källa: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html
#aktivaimmobilien #stefandischer #aktiva #immobilienemmendingen #immobilienfreiburg #immobilienmalterdingen #StayHealthy